İmar Kanunu m.18 Kapsamında Parselasyon İşlemleri: Mülkiyet Hakkı ile Kamu Yararı Arasındaki Denge

Giriş

Kentleşme olgusunun hızla geliştiği günümüzde, planlı ve düzenli şehirleşmenin sağlanması, kamu hizmetlerinin etkin biçimde sunulabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu bağlamda, imar planlarının hayata geçirilmesinde en kritik araçlardan biri, parselasyon işlemleri yani arsa ve arazi düzenlemesidir. Türkiye’de bu düzenlemelerin temel dayanağını 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi oluşturmaktadır.

İmar Kanunu m.18, belediyelere ve valiliklere, belirli bölgelerdeki taşınmazları bir bütün olarak ele alarak yeniden düzenleme yetkisi tanımaktadır. Bu kapsamda, farklı maliklere ait taşınmazlar bir araya getirilmekte; kamuya terk edilmesi gereken alanlar (yol, park, yeşil alan, okul vb.) düzenleme ortaklık payı (DOP) adı altında kesilmekte ve sonrasında geriye kalan alanlar imar planına uygun şekilde yeniden parsel haline getirilmektedir.

Ancak bu işlem, her ne kadar kamu yararına hizmet etse de, doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen bir uygulama olduğundan, hukuki açıdan ciddi tartışmaları da beraberinde getirmektedir. Bu makalede, İmar Kanunu m.18’in genel çerçevesi ele alınacak; uygulamadaki sorunlar, yargı kararları ışığında değerlendirilecek ve mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki hassas denge irdelenecektir.

I. İmar Kanunu m.18'in Hukuki Dayanağı ve Uygulama Şartları

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve valiliklere, imar planlarının uygulanmasını sağlamak amacıyla parselasyon yapma yetkisi tanımaktadır. Bu kapsamda farklı mülkiyetlere ait taşınmazlar bir araya getirilerek bir bütün olarak düzenlenmekte ve imar planına uygun şekilde yeniden dağıtılmaktadır.

Bu işlemin temel şartları şunlardır:

• İmar Planının Bulunması: Parselasyon işlemi, ancak onaylı bir imar planı varsa yapılabilir.

• Birlikte Düzenleme: Aynı bölgede bulunan birden fazla taşınmaz bir bütün olarak ele alınır.

• DOP Kesintisi: Düzenlemeye tabi taşınmazlardan %45’e kadar olan kısmı, yol, park, yeşil alan, okul gibi kamu hizmetlerine ayrılmak üzere kesilebilir.

• Yeniden Dağıtım: Geriye kalan alanlar, eski hak sahiplerine eşdeğer şekilde yeniden dağıtılır.

Bu yönüyle parselasyon işlemleri, kamu yararı ile bireysel hakları dengelemeye çalışan bir idari işlem niteliğindedir.

II. Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması: DOP Kesintisi

İmar uygulamaları sırasında taşınmaz maliklerinden yapılan en dikkat çekici kesinti, DOP’tur. DOP, düzenlemeye giren taşınmazların en fazla %45’ine kadar olan kısmının, herhangi bir bedel ödenmeksizin kamu hizmetlerine ayrılmasıdır. Bu uygulama, 1982 Anayasası’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına doğrudan etki etmektedir.

Anayasa Mahkemesi ve Danıştay, DOP uygulamasını kamu yararına dayandırmakta; ancak ölçülülük ilkesine dikkat çekmektedir. Bu bağlamda:

• %45’lik oran aşılırsa, fazlası kamulaştırılmalıdır.

• DOP oranı tüm maliklere eşit uygulanmalı; keyfîlikten kaçınılmalıdır.

• Yalnızca kamu yararına ayrılan alanlar DOP’a dahil edilebilir.

Yargı kararlarında, DOP kesintisinin ancak kamu hizmetine özgülenmiş alanlar için kullanılabileceği, ticari veya özel kullanım alanlarının bu kapsama alınamayacağı da vurgulanmaktadır.

III. Parselasyon İşlemlerine Karşı Açılan Davalar ve Yargı Denetimi

Parselasyon işlemleri idari işlem niteliğinde olduğundan, idari yargı denetimine tabidir. Malikler, düzenlemeye karşı idare mahkemelerinde iptal davası açabilirler. En çok karşılaşılan dava nedenleri şunlardır:

• Usule Uygun Olmayan Tebligatlar

• Eşitlik İlkesine Aykırı Dağıtım

• Orantısız DOP Kesintisi

• İmar Planına Aykırı Parselasyon

Danıştay içtihatlarına göre, parselasyon işlemi mülkiyet hakkını etkilediğinden, hukuka uygunluk denetimi sıkı şekilde yapılmalıdır. Özellikle DOP oranının %45’i geçmesi, yeniden dağıtımın eşitlik ilkesine aykırı olması gibi durumlarda, işlemler iptal edilebilmektedir.

IV. 18. Madde Uygulamasının Uyuşmazlık Doğuran Boyutları

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan bazıları şunlardır:

• Rıza Dışı Düzenlemeler: İmar planı her ne kadar maliklerin rızası aranmadan yapılabilse de bu düzenlemeler ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

• Yetersiz Bilgilendirme: Vatandaşlar çoğu zaman işlemin kapsamı ve sonuçları hakkında yeterince bilgilendirilmemektedir.

• Teknik Eksiklikler ve Hatalar: Ölçüm hataları, imar planı ile uyumsuzluklar ve eksik parselasyon kararları dava konusu olabilmektedir.

• Eşitlik İlkesine Aykırılık: Bazı maliklerden yüksek oranda DOP kesintisi yapılması, bazılarına avantajlı parseller verilmesi gibi durumlar yargı tarafından iptal edilebilmektedir.

Sonuç ve Değerlendirme

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, şehirleşmenin düzenli yürütülebilmesi ve kamu hizmetlerinin etkin sunulabilmesi açısından önemli bir düzenleme olmakla birlikte, mülkiyet hakkı açısından dikkatli uygulanması gereken bir alandır. Özellikle DOP kesintileri, eşitlik ilkesi ve maliklerin bilgilendirilmesi konularında yargı kararları ışığında hassasiyet gösterilmesi gerekmektedir.

Bu tür karmaşık parselasyon işlemlerinde hak kaybına uğramamak için alanında uzman bir Tarsus avukat ile çalışmak, hem süreci doğru anlamak hem de olası hukuki uyuşmazlıklarda etkili çözüm yolları üretmek açısından önem arz etmektedir.

Gelecekte, bu alanda daha şeffaf, rızaya dayalı ve hak temelli bir uygulama mekanizmasının geliştirilmesi, hem kamu yararını hem de bireylerin temel haklarını koruyacak bir denge sağlayabilir. Ayrıca, mevzuatın açık ve sadeleştirilmiş hale getirilmesi, uygulayıcı idarelerin sorumluluğunun artırılması ve vatandaşın etkin katılımının sağlanması da büyük önem taşımaktadır.