ZİLYETLİĞE DAYALI OLARAK AÇILAN TAPUSUZ TAŞINMAZLARIN TAPUYA TESCİLİ DAVALARI

• ZİLYETLİK NEDİR?

Zilyetlik sözlük anlamıyla; bir malı elinde bulundurma ve kullanmakta olma durumudur. Hukuken de bir kimsenin taşınır (menkul) veya taşınmaz (gayrimenkul) bir mal üzerindeki fiili hakimiyeti olarak tanımlanabilir.

• ZİLYETLİĞİN UNSURLARI NEDİR?

Zilyetlik için birinci unsur mal üzerinde fiili hakimiyet sahibi olmaktır. İkinci unsur ise; mal üzerinde fiili hâkimiyete sahip olma iradesi yani zilyetlik iradesinin bulunmasıdır.

• ZİLYETLİK VE MÜLKİYET FARKLI KAVRAMLAR MIDIR?

Zilyetlik ile mülkiyet tamamen farklı kurumlardır. Zilyetlik sadece fiili durumu göstermekte, mülkiyet ise bir hakkı ifade etmektedir.  Zilyet olunan eşya ile zilyet olan kişi arasında fiili bir bağ kurulmaktadır. Buna karşın mülkiyette eşya ile malik olan kişi arasında hukuki bir bağ kurulmaktadır. Zilyet olan kimsenin malik olması şart değildir.

• ZİLYETLİĞİN FONKSİYONLARI NELERDİR?

Aleniyet ve Karine Fonksiyonu: Aleniyet, taşınmazlar açısından tapu sicili ile sağlanmaktadır. Taşınırlar içinse aleniyet, zilyetlik kavramı ile sağlanır. Taşınırlarda zilyetlik mülkiyete karine olarak kabul edilmektedir. Aksini iddia eden ispatlamak zorundadır.

Koruma Fonksiyonu: Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir.(TMK 981) Zilyetliğin gaspı ya da zilyetliğe saldırı halinde yalnızca zilyetliğe dayalı olarak dava açma imkanı vardır. (TMK 982-983). 3091 Sayılı yasa ile de taşımazların zilyetliğine saldırı halinde taşınmazın idari yoldan korunması hali düzenlenmiştir.

Kazanma fonksiyonu: Bazı durumlarda; belli süre taşınır veya taşınmaz mala zilyetlik o malın mülkiyetini kazanmayı sağlamaktadır. Taşınır bir mala davasız ve aralıksız malik sıfatıyla beş yıl boyunca zilyet olan kişi kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınırın mülkiyetini kazanabilmektedir. Taşınmazlar yönünden kazanma fonksiyonuna ise ayrıntılı olarak aşağıda değinilecektir.

• TAPUSUZ TAŞINMAZ NEDİR?

Devlet tarafından tutulan ve tapu sicil müdürlükleri tarafından yerine getirilen tapu sicillerinde kayıtları olmayan taşınmazlardır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların; yüzölçümleri, nitelikleri, sınırları, krokileri, bilinmediğinden kullanılması, kiraya verilmesi, satılması kısaca üzerlerindeki bütün tasarrufları belirsizlik içinde devam eder.

• HANGİ DURUMLARDA TAŞINMAZLAR ZİLYETLİKLE KAZANILABİLİR?

Tapusuz taşınmazlar Türk Medeni Kanunu 713 ve Kadastro Kanunu 14. Maddesi ile Kadastro Kanunu 17. Madesine dayalı olarak zilyetlik ile kazanılabilir. İlk olarak Türk Medeni Kanunu 713 ve Kadastro Kanunu 14. Maddesine dayalı olarak açılan tescil davasını daha sonra Kadastro Kanunu 17. Maddesine dayalı olarak açılan tescil davasını inceleyeceğiz.

• TÜRK MEDENİ KANUNUN 713/1 VE KADASTRO KANUNUN 14. MADDESİNE DAYALI TAPUYA TESCİL DAVASI

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaza malik sıfatıyla davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle zilyet olan kişi o taşınmazın tamamı, ayrılması mümkün olan bir parçası veya belli payı üzerinde mülkiyet hakkını kazanır. (Türk Medeni Kanunu 713 ve Kadastro Kanunu 14. Maddesi)

• Tapusuz taşınmaz üzerinde zilyetlik nasıl olur?

Kullanmak, tasarruf etmek, taşınmazın niteliğine göre ekip-biçmek bazı durumlarda sahiplenmek şeklinde olabilir. Kişinin bizzat kendisi zilyetliği sürdürebileceği gibi başkasına kiraya vermek, ödünç vermek ya da bedelsiz kullandırmak şeklinde olabilir.

• Malik sıfatıyla zilyetlik ne demektir?

Zilyedin, söz konusu taşınmazı kendi malı olduğu inancıyla tasarruf etmesidir. Malik sıfatıyla olan bu zilyetliğin iyiniyetli olması da şart değildir. Mülkiyetin kazanılması için gerçekte malik olup olmamasının yani malik sıfatıyla zilyet olduğu esnada gerçekten malik olup olmadığının bir önemi yoktur. Mülkiyetin kazanılması için, zilyedin malik olduğu düşüncesi yeterlidir. Kiracı veya benzeri şekilde taşınmaza malik olmak kazanmak için yeterli değildir.

• Davasızlık şartı ne demektir?

Buradan anlaşılması gereken mahkemelere açılan davalardır. Açılmamış sayılmasına karar verilen davalar zilyetlikle kazanıma engel teşkil etmez. Dava nedeniyle kesilen zilyetlik, dava kesinleşince yeniden işlemeye başlar. Yani niza teşkil eden davanın kesinleşmesinden itibaren yeniden 20 yıllık süre geçmesi gerekir. Az yukarıda bahisedilen 3091 Sayılı yasaya göre idarenin vermiş olduğu kararlar dava sayılmaz.

• Zilyetliğin aralıksız devam etmesi ne demektir?

20 yıla ulaşması gereken zilyetlik aralıksız sürmelidir. Kesintiye uğramadan başlangıç tarihinden en az 20 yıl boyunca sürmelidir. Uygulamada zorunlu olarak zilyetliğin terki (savaş, yoğun terör, ciddi tehdit, kan davası gibi) ve değişik gerekçelerle(kuraklık, nadasa bırakma, kiraya verme, bedelsiz olarak başkasının kullanımına verme) kısa süreli terki, mülkiyetin kazanılmasına engel olarak görülmemektedir.

• 20 yıllık zilyetlik şartı hesaplanırken zilyetliği devralınan kişinin zilyetliği de hesaba katılır mı?

Gerek TMK 713. Maddesinde gerekse Kadastro Kanunu 14. Maddesinde zilyetlik için öngörülen süre 20 yıldır. Bu süre bir tek kişi tarafından tamamlanacağı gibi birden fazla kişinin zilyetliği birbirine eklenmek suretiyle toplamı 20 yıl olabilir. Zilyetliği devraldığı kişi taşınmazı satan, bağışlayan ya da miras bırakan kişi olabilir.

• Tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin devri nasıl olur?

Tapusuz taşınmazlar, satış ve devir bakımından taşınır mal hükmündedirler. Buna göre devir zilyetliğin teslimi ile tamamlanır. Alıcı ile satıcının anlaşmış olması, hatta bu husus yazılı bir sözleşme ile yapılması, tek başına tapusuz taşınmazların mülkiyetinin geçişi için yeterli değildir. Burada anlaşma yapılmış olsa bile teslim edilip edilmediğine bakılır. Zilyetliğin devredildiğine dair ibare sözleşmede varsa zilyetliğin devredildiği anlamına gelir.

• Adi yazılı senet ya da muhtar senedi ile tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin devri olur mu?

Adi yazılı senetler taraflarca aralarında düzenlenen noter veya tapu memurunun katılmadığı sözleşmelerdir. Zilyetlik hukukunda kural olarak geçerli bir senet varsa buna itibar edilmesi gerekir.

Okuma yazma bilmeyen ya da imza atamayanlar yönünden parmak ya da mühür basılmış senetler 1086 sayılı HUMK 297’e göre muhtar, ihtiyar heyeti ve 2 tanık tarafından onaylanması ile geçerli oluyordu. 6100 sayılı HMK 206. Maddesine göre bu usul kaldırılmış yerine noterlerce onaylanması şartı getirilmiştir. Ancak 6100 sayılı HMK’nın geçici 2. Maddesine göre 1086 sayılı HUMK’nın yürürlükte olduğu dönemde düzenlenen muhtar senetleri geçerli olacak ve zilyetliğin devri için tek başlarına yeterli olacaktır.

• Ekonomik amaca uygunluk kriteri nedir?

Gerek TMK 713. Maddesinde gerekse Kadastro Kanunu 14. Maddesinde belirtilmemekle birlikte, uygulamada diğer şartlarla birlikte zilyetliğin ekonomik amaca uygun olarak gerçekleştirilmesi şartı aranmaktadır. Tarım arazilerinde ekonomik amaca uygunluk; ekip biçmek, çayırlık olarak kullanmak, ağaç yetiştirmek vb. şeklinde olabilir. Yerleşim yerlerinde arsa vasfında olan taşınmazlar yönünden ise; etrafının çevrilmesi, ev ahır vs yapılması, vergisinin ödenmesi vb. ekonomik amaca uygunluk olarak değerlendirilebilir.

• Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması gerekir mi?

Taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile edinilebilmesi için, yukarıda belirtilen kazanma koşullarının yanında, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması gerekir. Kumsallar, ormanlar, meralar, yaylak ve kışlaklar, denizler, göller, genel akarsular, genel yollar, meydanlar, kayalıklar, vb. özel mülkiyete konu olmayan taşınmazlardır.

• Ormanların zilyetlikle kazanılması mümkün müdür?

Orman Kanununa göre tabii olarak yetişen veya emekle yetiştirilen ağaç ve ağaçcık toplulukları yerleri ile birlikte orman sayılır. Ormanlar zilyetlik ya da imar ihya yoluyla kazanılamayan yerlerdendir. Orman olan yerlerin bu niteliği yetkili organlar tarafından kaldırılmadıkça zilyetlik yoluyla kazanılamaz. Orman kadastrosu varsa zeten burası orman sayılır. Orman kadastrosu geçmemiş ise mahkeme ilgili yerlerden hava fotoğrafı, memleket haritası ve amennajman planlarını getirtip bilirkişilere inceleme yaptırır. Orman sayılan yerlerden olduğu anlaşılırsa Orman Müdürlüğü de davaya dahil edilir ve orman niteliği ile hazine adına tescil edilir. Orman niteliği olamayan yerlerden olduğu anlaşılırsa zilyetlikle kazanılabilir.

• 2/B orman olan yerler zilyetlikle kazanılabilir mi?

Ülkemizde orman vasfını kaybetmiş araziler hakkında uygulamada genellikle 2B ifadesi kullanılmaktadır. Burada kastedilmeye çalışılan 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2. Maddesinin B bendi uyarınca orman vasfını yitiren ve orman sınırları dışına çıkarılan arazilerdir. Yargıtay uygulamasında ve 6831 sayılı Yasanın ek 10. Maddesine göre 2B yerler orman sınırları dışına çıkarılsa dahi zilyetlikle kazanılması mümkün değildir.

Bunun yanında; 3402 sayılı Kadastro Kanunun ek 4. maddesine göre  2B ye göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler, fiili kullanım durumları dikkate alınmak ve varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından ne zamandan beri kullanıldığı kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle, kadastrosu yapılarak Hazine adına tescil edilir. Bu kullanım kadastrosuna karşı askıdan itibaren 30 günlük süre içinde kadastro mahkemesine, 10 yıl içinde de genel mahkemelere dava açılabilir. Kullanım kadastrosundan sonra hak sahibi olduğu kesinleşen kişilere 6292 sayılı Kanunun 6. Maddesine göre Hazinece satış yapılacağı düzenlenmiştir.

• Orman içi açıklıklar zilyetlikle kazanılabilir mi?

4 tarafı ormanla çevrili ancak kendisi orman vasfı taşımayan yerlere orman içi açıklık denir. Yargıtayın yerleşmiş içtihadlarına göre bu tür yerler, orman bütünlüğünü bozacağı gerekçesiyle zilyetlik ile kazanılamaz.

• Meralar zilyetlikle kazanılabilir mi?

Mera; hayvanların otlatılması ve ottundan yararlanılması için tahsis edilen veya kadimden beri bu amaçla kullanılan yerlerdir. 4342 sayılı Mera Kanununa göre meralar köy veya belediye halkı tarafından kullanılır. Buralar özel mülkiyete geçirilemez amacı dışında kullanılamaz. Meraların çıplak mülkiyeti hazinenin tasarrufu ise ilgili köy ya da belediyenindir. Meralar kadim mera ve tahsisli mera olmak üzere ikiye ayrılır. Kadim mera; tarihten beri mera olarak kullanılan yerlerdir. Bu tür meralarada zilyetlikle mülkiyet kazanılamaz. Tahsisli mera ise; öncesi mera niteliğinde değil iken yetkili organlarca tahsis edilen meralardır. Buralarda da tahsis tarihinden sonra zilyetliğe değer verilmez ancak tahsis tarihinden önce zilyetlikle kazanma koşulları gerçekleşmiş ise mülkiyet kazanılabilir. Tahsisli meraların, tahsisten önceki hukuki sebeplere dayalı olarak, zilyetlikle kazanılabilmesi için 4342 sayılı Mera Kanunun 21. Maddesinde, tahsisin kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıllık zamanaşımı öngörülmüştür.

• Kadastro sırasında “tespit dışı” bırakılmış yerler zilyetlikle kazanılabilir mi?

Kadastro çalışmaları esnasında bazı yerler tespit dışı bırakılabilir. Bu yerlerin zilyetlikle kazanılması mümkündür. Yargıtay önceki içtihadlarında; kadastro çalışmalarından önceki nedene dayalı olarak makul sürede dava açılması gerektiği (2 yıl gibi), makul sürede açılmayan davalarda tespit dışı bırakma tarihinden (yani kadastro tarihinden)sonra kazanım için 20 yıl daha zilyetlik şartı ararken son içtihadlarında(Hukuk Genel Kurulu’nun 22.04.2015 tarih, 2013/8-2061 Esas ve 2015/1256 Karar sayılı ilamı) kadastro sırasında haklarında kadastro tutanağı düzenlenmeyen taşınmazlar yönünden kadastrodan önceki nedenlere dayanılarak dava açma hakkını sınırlayan herhangi bir yasa hükmü bulunmadığı, kadastrodan önceki nedenlere dayalı olarak açılacak tescil davalarını sınırlayan bir sürenin olmadığı, dolayısıyla tescil dışı bırakılan yerler için kadastro öncesi nedenlere dayanılabilceği yönünde içtihad değiştirmiştir.

• Dava açmadan önce nasıl hazırlık yapılmalıdır?

Dava konusu edilecek yerin tapuya kayıtlı olup olmadığının, sınırlarının belirlenmesi için öncesinde kroki hazırlanmasında fayda vardır. Bu krokiye göre tapu müdürlüğünden yerin son durumu, tapu kaydının olup olmadığı sorulmasında fayda vardır.

• Mülkiyet ne zaman kazanılmış olur?

Türk Medeni Kanunun 713/5 . fıkrasına göre, mülkiyet aynı maddenin 1. fıkrasındaki koşulların gerçekleştiği anda kazanılır. Bunun sonucu olarak; sonradan mülkiyeti ortadan kaldırıcı işlemlerin gerçekleşmesi durumunda(kamulaştırma, imar içine alma, kamuya tahsis edilme gibi )kazanılmış hakkı ortadan kaldırmaz.

• Zilyetlikle kazanma için yüzölçüm bakımından bir sınırlama var mı?

3402 sayılı Yasanın 14. Maddesindeki belgelere dayanmayan zilyetlikler yönünden aynı maddenin 1. Fıkrasına göre kuru toprakta 100, sulu toprakta 40 dönümden fazlası belgesiz olarak zilyetlikle kazanılamaz.

• Birlikte zilyetlik veya mülkiyet durumlarında taşınmaz nasıl kazanılır?

Elbirliği mülkiyeti halinde taşınmazı koruyucu işlemleri her ortak tek başına yapabilir. Ancak iş bu yazıya konu tescil davasını tek başına açamazlar. Elbirliği mülkiyeti genelde mirasçılar arası görülür. Eğer ortakların bir kısmı tek başına kendi payları oranında ve kendi adlarına tescil davası açmış iseler, dava şartı yokluğundan dava reddedilebilir. Ancak bu ortaklar tüm ortaklar (mirasçılar) adına tescil istemişler ise; yöntemine uygun olarak diğer ortaklar davaya dahil edilerek davaya devam olunur.

Paylı mülkiyette her ortak kendi payını tasarruf edebilir. Dolayısyla kendi adına, kendi payı için tescil davası açabilir. Bir payın diğerlerinden bağımsız olarak kazanılması mümkündür.

• Mahkemece ilan nasıl yapılır?

Türk Medeni Kanunun 713. Maddesine göre; dava konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. Son ilan tarihinden itibaren başlayarak 3 ay içinde itiraz olmaz ya da mahkemece yerinde görülmez ise mahkeme tescile karar verir.

• Bu tür davalarda davalı kimdir?

Türk Medeni Kanunun 713. Maddesine göre bu tür davalarda davalı Hazine ve ilgili kamu tüzel kişisidir. İlgili kamu tüzel kişisi yerine göre köy, belediyedir.

• Görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Bu tür davalar, 6100 sayılı HMK’nın 2. maddesine göre “malvarlığına ilişkin davalar” olduğu için görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme de 6100 sayılı HMK’nın 12. Maddesine göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kamu düzenine ilşikindir.

• Harç, yargılama gideri ve vekalet ücretine nasıl hükmedilir?

Bu tür davalarda hazine ve ilgili kamu tüzel kişisi yasal hasım olduğu için harç ve yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılır. Yasal hasım olan davalılar aleyhine vekalet ücretine hükmedilmez.

• KADASTRO KANUNUN 17. MADDESİNE GÖRE İMAR İHYAYA DAYANARAK AÇILAN TESCİL DAVASI

3402 sayılı Yasanın 17. Maddesine göre;  Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına tescil edilir.

Bu maddeye dayanmak için imar ve ihyaya muhtaç taşınmazın söz konusu olması gerekir. Bu taşınmazın da masraf ve emek sarfedilerek tarıma elverişli hale getirilmesi gerekir. Maddenin ikinci fıkrasına göre imar planının kapsadığı alanlarda bu şekilde kazanım mümkün değildir.

3402 sayılı Yasanın 17. maddesine göre bu tür kazanımlar için, az yukarıda incelediğimiz 3402 sayılı Yasanın 14. Maddesindeki şartların da mevcut olması gerekir. Bu nedenle burada sadece 14. Maddeden ayrık olan durumlar incelenecektir.

• Para ve emek sarfı

Öncesinde tarım arazisi olmayan bir yeri para ve emek sarfederek “tarıma elverişli” hale getirmek gerekir. Basit işlem (taş toplamak, sürmek) ihya sayılmaz.

• İmar ve ihya sonunda tarıma elverişli hale getirme

Bu maddeye göre öncesinde tarıma elverişli olamyan bir yerin imar-ihya ile tarıma elverişli hale getirilmesi zorunludur. Taşınmaz imar ve ihya ile arsa niteliğine getirilirse mülkiyet kazanılamaz. Bazı durmlarda ev ve bahçe haline getirilmiş olabilir. Yargıtay uygulamsına göre bu durumlarda ev ve bahçenin kapsadığı alan orantılanır. Buna göre taşınmazın hakim niteliği belirlenir. Hakim nitelik tarım ise dava tümden kabul edilebilir.

İmar ve ihya sonunda tarım arazisi haline getirildikten ve 14. Maddedeki kazanım şartları oluştuktan sonra, taşınmaz tarım dışı alanlarda kullanılsa dahi taşınmazın mülkiyetinin kazanıldığı kabul edilir.

Zilyetlikle kazanılması mümkün olmayan orman, mera, yaylak vb. yerlerde imar ihyanın yapıldığı kanıtlansa bile kazanılması mümkün değildir.

• İmar planı içinde olmaması şartı

Kural olarak imar palnı içinde yer alan yerlerin 14. Maddeye dayalı olarak kazanılması mümkün iken 17. Maddeye dayalı olarak kazanılması mümkün değildir.

Burada imar planının onaylanma tarihi esas alınır. Burada kazanım için gerekli olan 20 yıl içinde taşınmazın imar planı içine alınmaması gerekir. Ancak 20 yıl şartı imar palnı onaylanmadan dolmuş ise kazanım için bir sakınca yoktur.

• Kamu hizmetine tahsis edilmeme şartı

Taşınmazın kazanım için gerekli olan 20 yılda kamuya tahsis edilmemesi gerekir.

• Bu şartlar yanında 14. Maddedeki şartların gerçekleşmesi

Bir taşınmazın mülkiyetinin imar ve ihya yoluyla kazanılması için tek başına imar ve ihya yeterli değildir. Bunun yanında Kadastro Kanunu 14. Maddesinde zilyetlikle kazanım için öngörülen şartların da gerçekleşmesi gerekir. Yani imar ve ihyanın tamalandığı andan itibaren 20 yıl malik sıfatıyla davasız ve aralıksız zilyet olmak da gerekir.