YASAL ÖNALIM (ŞUFA) DAVASI

1- ÖNALIM HAKKI (ŞUFA)NEDİR?

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde; diğer paydaşlara bu satılan payı alma yetkisi veren bir haktır.

Önalım hakkı yasadan veya sözleşmeden kaynaklanabilir. Türk Medeni Kanunu 732. Maddesinde yasal önalım hakkı düzenlenmiştir. Türk Borçlar Yasası 237/2. maddesinde ise sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı düzenlenmiştir.

2- KOŞULLARI NELERDİR?

I- Paylı mülkiyet olması gerekir.

II- Önalım hakkını kullanan kişi diğer paydaş olmalıdır.

III- Payın tapuda satışının yapılması gerekir.

IV- Payı satın alan 3. kişi olmalıdır.

3- ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILIR?

Önalım hakkı Türk Medeni Kanunun 734. maddesi gereği ancak dava yoluyla kullanılabilir.

Türk Medeni Kanunu 734. Maddesi “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.”

4- ÖNALIM DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME NEDİR?

Hukuk Muhakemeleri Kanunun 2. Maddesine göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığına ilişkin davalarda asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

5- ÖNALIM DAVASINDA YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Taşınmazın aynından doğan davalarda yetkiyi düzenleyen Hukuk Muhakemeleri Kanunun 12. Maddesine göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

6- ÖNALIM DAVASINDA DAVACI KİM OLABİLİR?

Dava konusu taşınmazdaki diğer paydaşlar tek başına veya hep beraber önalım davası açabilirler.

I- Her paydaş ayrı dava açabilir mi?

Paydaşlar ayrı ayrı dava açabilir. Ancak ayrı açılan bu davalar mahkemece birleştirilir.

II- Ölen paydaşın mirasçıları dava açabilir mi?

Paydaşlardan ölenler var ise onların mirasçılarının tamamı da hep beraber dava açabilirler.(Mirasçılar eğer tek başına dava açar ise Türk Medeni Kanununun 740. Maddesi uyarınca elbirliği mülkiyeti söz konusu olacağından, Hukuk Muhakemeleri Kanunun 59 ve 60. Maddeleri uyarınca ortaklar arası zorunlu dava arkadaşlığı durumu göndeme gelecektir. Yargıtay’ın 11.10.1982 gün ve 3/2 İçtihadı Birleştirme Kararına uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekeceğinden davacı dışındaki mirasçıların davaya muvafakat etmesi gerekir. Muvafakat, duruşmaya gelip beyanda bulunmak, imzası noterce onaylanmış muvafakat belgesi veya aynı avukata vekaletname verilmesi şeklinde olabilir. Eğer tüm mirasçıların onayı alınamz ise mahkemece Türk medeni Kanunun 640. Maddesi gereği miras şirketine temsilci tayin edilerek temsilci ile davaya devam edilir. )

III- Davacı paydaş dava sonuna kadar paydaş olmak zorunda mı?

Davacı dava açtıktan sonra payını yitirir ise önalım hakkını da kaybeder. Paydaşlığın dava sonuna kadar devam etmesi gerekir.

7- ÖNALIM DAVASINDA DAVALI KİMDİR?

Önalım davası Türk Medeni Kanunun 716. Maddesi uyarınca bir mülkiyet nakli davası olup, önalım davasının davalısı payı satın alarak kayıt maliki olan 3. Kişidir.

Taşınmazı satan paydaşa karşı önalım davası açılamaz. Payı satan kişiye de dava açılması halinde bu kişi yönünden dava husumetten reddedilmektedir.

Eğer taşınmaz payı diğer paydaşa satılmış ise önalım hakkı kullanılamaz. Ön alım hakkı taşınmazın yalnız 3. İkişilere satılması halinde geçerlidir.

8- AYNI GÜN SATIN ALAN PAYDAŞIN DAVA HAKKI VAR MIDIR?

Burada resmi akit tablosundaki saat esas alınmaktadır. Önce pay alanın sonra pay alana karşı önalım hakkı vardır.

9- DAVALI 3. KİŞİ DAVA DEVAM EDERKEN PAYINI BİR BAŞKA KİŞİYE SATARSA NE YAPILABİLİR?

Dava sırasında önalım davasına konu payın bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa tekrar satılması halinde davacının Hukuk Muhakemeleri Kanunun 125. Maddesi gereği seçimlik hakkı vardır.

Dilerse davasını payını alan 3. Kişiye yöneltir. Dilerse davasına tazminat davası olarak devam eder.

Önalım hakkına ilişikin payın önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satıştan doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir.

10- ÖNALIM DAVASI AÇMA SÜRESİ NE KADARDIR?

Bu husus Türk Medeni Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir. “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Bu süreler hak düşürücü süreler olup mahkemece resen dikkate alınır.

I- Satışın hak sahibine bildirilmesi nasıl olur?

Türk Medeni Kanunun 733. Maddesine göre payı satan ya da satın alan kişi bu satışı noter vasıtasıyla paydaşlara bildirmelidir. Dava açma süresi bildirim süresi ile başlar. Haricen öğrenme hatta paydaşın kendinin öğrendiğini söylemesi dahi süreyi başlatmaz. Burada bildirm esastır. Kanun öğrenmeye değer vermemiştir. Dava açma süresi eğer böyle bir bildirim var ise bu bildirmden itibaren 3 aydır.

II- Satış hak sahiplerine bildirİlmez ise süre ne kadardır?

Yukarıdaki gibi bildirim yapılmaış olsa dahi satış tarihinden itibaren 2 yıl geçmekle önalım hakkı düşer.

11- ÖNALIM BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Türk Medeni Kanunu 734/2. Maddesine göre önalım bedeli satış bedeli ve tapu giderlerinden ibarettir.

Hüküm verilmeden önce önalım bedelinin hakim tarafından belirlenen süre içinde belirlenen yere nakden yatırılması gerekir.

12- ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT MÜMKÜN MÜDÜR?

Yasal önalım hakkından feragat etmek mümkündür. Ancak bahse konu feragat, Kanunla özel şekle tabi tutulmuştur. Türk Medeni Kanunu uyarınca önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

13- SATIŞ BEDELİNDE MUVAZAA OLABİLİR Mİ?

Satış bedelinde muvazaa iddiasında işlemin tarafı olmayan davacı bulunabilir. Davacı tapudaki işlemin tarafı olmadığından satım bedelinin önalım hakkının kullanılmasına engel olmak amacıyla yüksek gösterildiğini iddia edebilir. Davacının bu iddiası her türlü delil ile ispat edilebilir. Ancak keşif tek başına yeterli değildir. Duyuma dayalı tanık beyanları da yeterli görülmemektedir.

Davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması mümkün değildir. Çünkü kimse kendi muvazaasına dayanamaz.

14- TAPUDAKİ İŞLEMDE MUVAZAA OLUR MU?

Az yukarıda satış halinde önalım hakkının kullanılabileceğini açıklamıştık. Satım dışındaki yasal önalım hakkı kullanılamaz. Ancak taraflar gerçek iradeleri satım yapmak olduğu halde önalım hakkının kullanılmasına engel olmak amacıyla tapuda başka bir işlem yapabilirler.

Borçlar Kanunu 19. Maddesine göre tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.

Davacı paydaş yapılan temlikin gerçekte satış olduğu halde, yasal önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla, tapuda başka bir işlem yapıldığı (Örneğin: Bağış, trampa ) iddiasıyla önalım davası açabilir.

Genellikle tapuda muvazaalı işlem bağış veya trampa olarak gösterilmektedir. Davacı paydaş bu işlmelerin tarafı olmadığı için, temliğin gerçekte satış olmadığını her türlü delille ispatlayabilir. Bu iddiasını ispatlaması halinde önalım davasını kazanabilir.

Davalı kural olarak muvazaa iddiasında bulunamaz. Ancak tapuda satış gösterilmesi halinde gerçekte işlem satış değilse, 27.03.1957 gün ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleşleştirme kararı ile istisna getirilmiştir. Davalı bu durumda Yargıtay İçtihadı Birleşleştirme kararı uyarınca muvazaa savunmasını her türlü delille ispatlayabilir.

15- TAŞINMAZDA PAYDAŞLAR ARASI FİİLİ TAKSİM VARSA ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASINA ENGEL MİDİR?

Önalım davasında konu payın bulunduğu taşınmaz üzerinde paydaşlarca özel olarak taksim edilip her paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendi kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı 3. Şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk medeni Kanunu 2. Maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

Bu kötüniyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca davanın her aşamsında ileri sürebileceği gibi mahkemece de resen nazara alınabilir. Eğer eylemli bölünme varsa dava reddedilebilir.