ÖNALIM(ŞUFA) DAVASI NEDİR?

I-Ön Alım Hakkı (Şufa) Davası Nedir?

Ön alım hakkı, bir taşınmazın satışı söz konusu olduğunda, kanun veya sözleşme gereği belirli kişilerin (örneğin komşu, hissedar, kat maliki) üçüncü kişilere satış yapılmadan önce aynı şartlarla satın alma önceliğine sahip olmasıdır. Bu hak, taşınmazın satış fiyatı ve koşullarını öğrenme hakkını da kapsar. Ön alım hakkı (şuf’a hakkı), Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetine ilişkin önemli bir yasal hak olup, belirli koşullar altında bir taşınmazın satışında öncelikli alım hakkına sahip kişilerin korunmasını amaçlar. Bu hak, özellikle miras paylaşımları, ortak mülkiyet ilişkileri veya komşuluk hakları gibi durumlarda sıkça gündeme gelir.

II-Ön Alım Hakkının Hukuki Dayanakları Nelerdir?

Ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. TMK m. 732’e göre, Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

III- Ön Alım Hakkı Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Ön alım hakkı davası, aşağıdaki durumlarda açılabilir:

-Satıcının ön alım hakkı sahibine haber vermeden taşınmazı üçüncü kişiye satması,

-Satışın ön alım hakkı sahibine bildirilmemesi veya bildirimin usulsüz yapılması,

-Satış bedelinin piyasa değerinin altında belirlenerek hakkın kötüye kullanılması,

-Tapuya "ön alım hakkı" şerhi konulmasına rağmen satışın gerçekleştirilmesi.

IV- Ön Alım Hakkı Davasının Şartları Nelerdir?

Ön alım hakkı davasının kabul edilebilmesi için aşağıdaki koşulların tamamı sağlanmalıdır:

1. Ön Alım Hakkına Sahip Olma (Hak Ehliyeti)

Paydaş Olma:

Taşınmazın paylı mülkiyet halinde olması ve davacının bu paydaşlardan biri olması gerekir. Örneğin, miras yoluyla elbirliği mülkiyetine sahip kişiler, ön alım hakkını kullanabilir.

Komşuluk Hakkı (İstisnai Durumlar):

Bazı özel kanunlarda (örneğin, köy kanunu) komşu taşınmaz sahiplerine sınırlı ön alım hakkı tanınabilir, ancak bu genel bir kural değildir.

2. Taşınmazın Üçüncü Kişiye Satılmış Olması

Satışın resmi senetle ve tapu siciline şerh verilerek yapılmış olması şarttır (Tapu Kanunu m. 26). Satışın hukuka aykırı olmaması (örneğin, bedelin taşınmazın değerinin çok altında belirlenmesi) önemlidir.

3. Satışın Bildirilmesi veya Öğrenilmesi

Satış işleminin tapu siciline şerh edilmesi durumunda, hak sahibinin şerh tarihinden itibaren süre işlemeye başlar. Şerh bulunmadığı durumda önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

4. Satış Bedelinin ve Koşulların Kabulü

Davacı, satış bedelini ve sözleşmedeki diğer koşulları (peşin/taksitli ödeme, vb.) aynen kabul etmelidir. Mahkeme bedelin gerçek değeri yansıtmadığını tespit ederse, piyasa değeri üzerinden ödeme yapılmasına karar verebilir.

5. Bedelin Mahkemece Belirlenen Sürede Ödenmesi

TMK Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

V-Önalım Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Önalım hakkı davaları, taşınmazın devri ile ilgili olduğundan, medeni yargı kapsamında değerlendirilir. Taşınmazla ilgili davalar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi'nin görev alanına girer. Yetki, davacının davanın hangi coğrafi bölgedeki mahkemede açılacağını belirler. Ön alım hakkı davalarında, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu sicilinin bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Örneğin: Taşınmaz Tarsus'ta kayıtlıysa, Tarsus Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

VI-Ön Alım Hakkı Davasının Aşamaları Nelerdir?

Hakkın Doğumu: Ön alım hakkı, taşınmazın satışının resmi şekilde (tapu siciline şerh verilerek) bildirilmesi veya hak sahibinin satışı başka yollardan öğrenmesiyle ortaya çıkar.

Dava Süreci: Hak sahibi, satışı öğrendiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan sonra iki yıl içinde dava açmalıdır. Aksi takdirde hak düşer. Davada satışın geçersizliği ve taşınmazın davacı adına tescil edilmesi talep edilir.

Deliller: Satış sözleşmesi, tapu kayıtları ve bedelin piyasa değerinin altında olduğunu gösteren bilirkişi raporları kritik delillerdir.

VII-Sonuç ve Öneriler

Taşınmaz hukuku, özellikle ön alım hakları söz konusu olduğunda, uzmanlık gerektiren bir alandır. Bu nedenle, süreç boyunca deneyimli bir Tarsus avukatı ile çalışmak, hem maddi hem de hukuki kayıpların önüne geçmek için kritik önem taşır.

Tarsus avukatları, yerel hukuk birikimleriyle bu davalarda stratejik rehberlik sağlayarak, müvekkillerinin haklarını etkin şekilde koruyabilir. Özellikle Tarsus’un yerel tapu müdürlükleri ve mahkeme uygulamalarına hakim bir avukat, sürecin hızlandırılmasında ve hak kayıplarının önlenmesinde belirleyici olabilir.