İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Tahliye Nedir?

Hukukumuzda kira alacağının konusuna giren dava ve işlerde sıklıkla tahliye kavramını duyarız. Öncelikle tahliyenin ne olduğunu açıklayacak olursak şu şekilde bahsedebiliriz: Kanun, belli şartlar sağlanması koşulunda kiralanan yere ait taşınmaz sahibine, kiralanan yerin tarafların aralarında akdettiği sözleşme sona ermeden boşaltılmasını kiralayandan isteyebilme hakkı vermiştir. Kanunumuzda çeşitli tahliye sebepleri olmakla birlikte uygulamada en sık karşımıza çıkanlardan bir tanesi de İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesidir.

İhtiyaç Sebepleri Nedir? Hangi Durumlarda Oluşur?

Hukukumuz, bahse konu ihtiyaç kavramının üzerinde ağırlıklı durmuş ve bu hakkın kötüye kullanılmasının önüne geçmek maksadıyla ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kiraya veren tarafından ispatlanmasını istemiştir.

T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2019/2702E 2019/4829Kve 22.05.2019 tarihli emsal kararında Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

Nitekim yukarıdaki Yargıtay Kararından da anlaşılacağı üzere gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacın süreklilik de arz etmesi gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen ihtiyaç her ne kadar gerçek ve samimi olsa da ihtiyaç nedeniyle tahliyenin sağlanabilmesi için yeterli olmayacaktır.

Dava konusu olan taşınmaz işyeri ise kiraya verenin başka bir taşınmaz üzerinde kirada olması tahliye için yeterli olmayacaktır. Burada ihtiyaç duyanın üzerinde kirada bulunduğu taşınmaz sahibi tarafından tahliye tehdidi altında olması yahut ihtiyaç duyulduğu iddia olunan işyerinin yapılan işe nazaran daha üstün nitelikte olması gerekmektedir. Dava konusu olan taşınmaz işyeri ise kiraya verenin başka bir taşınmaz üzerinde kirada olması tahliye için yeterli olmayacaktır. Burada ihtiyaç duyanın üzerinde kirada bulunduğu taşınmaz sahibi tarafından tahliye tehdidi altında olması yahut ihtiyaç duyulduğu iddia olunan işyerinin yapılan işe nazaran daha üstün nitelikte olması gerekmektedir.

T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2017/8534E 2018/509K 23.01.2018 tarihli emsal kararı: “İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerektiğinden, mahkemece kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu husus belirlendikten sonra karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir. “İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerektiğinden, mahkemece kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu husus belirlendikten sonra karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir.”

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

Tahliye davasını kimlerin açabileceği hususu Borçlar Kanunumuzda düzenlenmiştir. Kanuna göre;

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu

Fesih Süresi

Türk Borçlar Kanunumuzca düzenlenmiş olan fesih süresi belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümler TBK 328 ve 329’da düzenlenmiştir. Kiraya veren kiralayanın tahliyesini gerçekleştirebilmek amacıyla altı aylık fesih döneminin sonunda üç aylık fesih süresine uymalıdır. Fesih süresini kullandıktan sonra ise 1(bir) ay içinde davayı açmak zorundadır.

Tahliye Sonrası Tekrar Kiraya Verme Yasağı

İlgili taşınmazı ihtiyaç nedeniyle tahliye eden kiraya veren, daha sonra 3(üç) yıl boyunca üçüncü bir şahsa aynı taşınmazı kiralayamayacaktır. Tahliyeden sonra taşınmazı bir başkasına kiraladığı tespit edilen kiraya verene karşı, tahliye edilen kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Taşınmazı Yeni Satın Alan Kişinin Kiracıya Karşı Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunumuzun 351.maddesi hükmünce, halihazırda içerisinde bir kiracının bulunduğu taşınmazı taşınmazı satın alan kişiye de belli koşulları sağlaması halinde tahliye imkanı tanımaktadır. Taşınmazı mülkiyetini aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirir ve 6(altı) ay sonrası için kiralanan taşınmazı tahliye etmesi için dava açabilir.

Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.